6/30 米「30年物住宅ローン固定金利」が、再び７％を突破...

2023/06/30 07:54

　金利上昇が続く米国では、経済の要である住宅購入の固定版ローン金利が、再び大台（７％）を突破して７.04％を記録したとの報道がありました。
　2022年10月の記事ですが、「７％越えのブルムバーグ記事」「同NHK記事」を紹介します。この１年間はローン金利が乱降下しているようです。しかし、将来的に「借り換え」するのでしょうが、７％の金利負担はきついです。日本ならさしずめ内閣総辞職でしょう。

　アメリカではインフレを抑えるための大幅な利上げを背景に、30年ものの住宅ローンの金利が2002年以来、およそ20年ぶりに7％を超え、住宅購入を控える動きが広がり景気が冷え込むことへの懸念が強まっています。

　アメリカの政府系住宅金融機関フレディマックのまとめによりますと、30年ものの住宅ローン金利は27日までの1週間の平均で7.08％でした。
　7％を超えるのは2002年4月以来、およそ20年ぶりで、1年前（2021年）と比べて3.94ポイント高くなっています。

　背景には中央銀行にあたるFRB＝連邦準備制度理事会が記録的なインフレを抑えるため大幅な利上げを続け、アメリカの長期金利の上昇傾向が続いていることがあります。

　30年もの住宅ローン金利はFRBが大規模な金融緩和策を続けていた去年1月に2.65％まで下がりましたが、ことし3月以降は大幅な利上げが続く中で急速に上昇しています。

　金融市場では住宅ローン金利の急速な上昇によって住宅購入を控える動きが広がり景気が冷え込むことへの懸念が強まっています。（NHK 2022年10月28日 7時34分）

嘗て日本でも、昭和時代に６％超の固定金利の時代があった・・・

　私が経済活動に興味を持ち始めた学生時代。当時の都市銀行の１年期日指定定期預金の金利が５.5%であったことを記憶しています。その時の２０年物固定住宅ローン金利が６％台後半で、父親に「１０００万円を借りれば、元利ともに倍の２０００万円を返済することになる」と言われたものです。

（米国の住宅街は昔ながらの緑豊かな風景。コンクリート打ちの日本とは異なります）

銀行に対して、返済能力を担保する実績が求められた・・・

　尤も、今と異なって、「預金取引」の実績のない銀行は、融資を行わないのが一般的で、若者は如何に都市銀行と取引実績を積み上げるのかが課題でした。週刊誌の紙面では「毎月、給与の２０％程の積立貯金を実行して、返済能力を銀行へアピールすべき」の特集記事が組まれることが多かったと記憶しています。

ローン金利が上昇すると、「頭金」の用意が「必須」となる・・・

　古今東西、ここまでローン金利が上昇すると、① 借入額を縮小するために「頭金」が重要視されること。② 借入者は借入を先延ばし（延期）すること。③ 売主は物件価格を引き下げて成約率を上げること。④ 借入者は高収入を求めて、転職を繰り返すこと。以上のこと等が暗に要求されたりしますので、経済活動は停滞（冷え込む）します。

蹴散らして、FRBは金利を引き上げ続ける意向・・・

　今、日本では低金利状態なので、フルローンやオーバーローン融資が主流で「自宅購入 + 新車購入」を組み合わせて、リッチな生活を行っている若い夫婦が目に付きます。
　一方、海の彼方・米国に目を転じると、急激に引き上げられる融資金利の余波で、借入破綻者が増加中です。これは、金利引き上げの目指すところなので「止むを得ないとの判断」です。FRBは更に金利を引き上げると息巻いていること、先高感も根強いので、ここから再び上昇することでしょう。このような状況下であっても、米国株は今日も上昇しています。

６月３０日のトピックス

ダウ工業株30種平均は反発し、前日比269ドル76セント（0.8%）高の3万4122ドル42セントで終えた。
ナスダック総合株価指数は3日ぶりに小幅反落した。前日比0.419ポイント安の1万3591.331で終えた。

米銀のストレスチェックは合格・・・

米連邦準備理事会（FRB）は28日公表したストレステストの結果で、米国内で相対的に規模の大きい23行すべての銀行が不況時にも規制上必要な自己資本を維持できるとの見解を示した。

米、2023年1～3月期の国内総生産確定値は前期比で2.0%増（年率換算）

　金利上昇などお構いなしの『強い米国社会・経済』を表わす指標となりました。改定値（1.3%増）から大幅に上方修正されています。特に、経済の要である「個人消費が上振れ」するなど「米景気の底堅さ」が強く示されています。

MYポートフォリオ

　不人気な製薬企業「ファイザー株」が今日も２千万株の出来高を伴って、５２週最安値まで売られていました。PERは製薬企業としては「異例の７倍台」でウロウロしています。配当率も４.45％と高く、減配の可能性も低いことから「安定株」として利用価値が高いのですが...。
　株式評価額と運用資金の合計額が、前月末時点との対比で概ね６００万円増となりました。急ピッチで増加し続けています。

編集後記

バブル崩壊後、増加した「投資物件」の種類とは? | マイナビニュース

消去される前に、気になった記事を引用します。

　不動産投資を始めた時期と物件の種別について調査。バブル崩壊前は「区分マンション」(58%)が最も多かったものの、バブル崩壊後は「一軒アパート」の割合が増加。
　バブル崩壊前は8％だったのに対し2019年以降は36％になった。また、戸建賃貸の割合も大きく増加し、バブル崩壊前(17%)と比べると2019年以降(24%)では7％も差がある結果に。

　最初の物件を購入する際は融資か現金かとの質問に対し、「融資を利用して購入」(68%)が「現金で購入」(32％)を上回った。
　融資を受けた金融機関では、「地方銀行」(30%)が最多で、次いで「都市銀行」(19％)、「信託銀行（オリックス銀行など）」(13％)と続いた。

（マイナビニュース 2023/06/29 17:00）

売主の足元を見た指値価格で４室購入・・・

　私も米国株を始める前は「不動産投資大好き人間」でした。土地なし親爺の息子だったこともあって、親類縁者を見返すためにも「年若くして土地持ち」を目指したものです。
　リーマンショック後、ワンルームマンション価格の暴落時に『現金取引』で４室の中古区分所有マンション（築１１年～１５年）を底値の価格（売主の足元を見た指値価格）で購入しました。

今は、老人向けの「戸建て貸し１戸」のみ・・・

　「部屋付」して若者に賃貸するのですが、速効の入居者を得るために「ゼロ・ゼロ物件」として賃貸しを行うなど、猪突猛進しました。今は、「古びた戸建て住宅」を８０歳代の老人向けに貸出するだけです。都市部のワンルームマンション４室は全てちゃっかりと売却益を得て、売り飛ばしました。

賃借人との「煩わしい人間関係に嫌気」を刺した・・・

　区分所有のマンションは、廃墟とならないまでに早め売却をお勧めします。私は「ババを掴まないように、最大１５年の保有期間まで」と事前に決めていました。結局は、賃貸収入と売却益で個人資産を増やしたのですが、不動産投資は【現金取引とすること】、【価格下落している時期に購入すること】、【新築は決して購入しないこと】に尽きます。